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6台发动机助推公寓市场火爆生长!

2017-11-15 15:18| 发布者: 久久| 查看: 303| 评论: 0|原作者: 寓姐 |来自: 公寓那些事

摘要: “租赁政策利好,随着租赁住房相关资产证券化产品的不断推出(特别是保利REITs审议通过),越来越多的竞争者看到了春天,纷纷大举进入到公寓市场,加之目前存量物业体量大,租赁居住产品良莠不齐;供给和需求都得到 ...

租赁政策利好,随着租赁住房相关资产证券化产品的不断推出(特别是保利REITs审议通过),越来越多的竞争者看到了春天,纷纷大举进入到公寓市场,加之目前存量物业体量大,租赁居住产品良莠不齐;供给和需求都得到了激发,长租公寓的战役才刚刚开始。”


01


租赁大政策导向,租赁宅地已近三成

至今,北京、上海、广州、南京、佛山、杭州等地纷纷推出租赁住房性质用地,统计显示,北上广未来五年租赁用地计划供应面积将占同期住宅供地面积比例超26%。在11月10号,深圳拍出了一块只租不售的宅地,深圳也表明未来五年人才住房和保障性住房用地面积不少于总用地面积的60%。



02


商办库存激增,必须为存量物业寻找出路!

商办空置率持续上升,新增面积又不断入市,商办用地库存将进一步增加,存量物业亟需寻求新的突破口。自持公寓和联合办公则目前是房企逐步脱离单纯地产开发和销售的转型方向之一,在一二线城市的核心区这种趋势更为明显

20%新增!2017年全国商办地产竣工面积同比增长20%!

20%空置!一二线城市办公楼平均空置率超过20%!



03


租赁供给缺口! 市场现有的大量住宅并不适合作为年轻人的整租居所!

目前租赁供给的主力军是住宅产品,面积80平米起步,2房1厅,相比较年轻人的租赁求,面积过大功能过多租金过高。在长租公寓发展之前,每年源源不断手头拮据的大学毕业生被迫选择合租,或者整租在环境和品质更差的棚户区和城中村。而且目前大量商住公寓居住状态复杂,品质与安全性也不高,并不适宜居住。

  敲黑板,用数据说话  

根据悦数咨询2017年数据显示,年轻人目前整租与合租的比例各半,合租引发的隐私和卫生问题带来困扰。

如果租金能够维持在月收入的30%以下,90%的年轻人都希望独自整租。小面积长租公寓毫无疑问更符合年轻人的居住要求。




04


租赁需求庞大!房价收入比不断攀升,购房年龄越来越晚!

悦数咨询在分析美国和日本的大周期后,我们认为70%城镇化是国内房价大周期结束的征兆,目前中国城镇化水平解决60%,尚处于房价大周期内,房价大跌的可能性不大近几年全国的房价收入比平均比值已经高于合理区间,而一线和强二线城市房价收入比更是明显,其未来的走势将类似北上深,租房比例远大于买房比例。

同样受房价收入比提升的影响,一二线城市的首次购房年龄不断推后,北京和上海从2013年到2016年,人们首次购房年龄从30岁推迟到34岁,每年推迟一岁,租房大军将越来越庞大。





05


供需双方共赢!80平米2房合租产品租金坪效差,有效减少面积是基本原则!


极小整租户型  

大面积合租户型变极小单间整租户型,这两者之间的租金坪效存在价格利差,让投资者趋之若鹜。而且某种程度上降低了年轻人的整租门槛。


合租双钥匙户型  

无客厅无厨房的双钥匙户型(即两个极小单人间)也受到开发商和投资者的追捧。悦数在对租客的调研中也发现,合租租客大部分都愿意舍弃客厅和厨房。




06


资本推波助澜,保利类REITs审议通过更是让开发商看到了希望!

长租公寓若只从减员增效,严格控制成本上,的确能提升一点毛利,想要提升更多非常困难。只有资产证券化后才可能解决充裕现金流问题进行快速跑马圈地,长租公寓核心是资本运作。

以运营为中心做物业增值,开发商和业主提供物业,各类供应商和服务商进行产品和服务的改造,租客租运营商的房子,证券基金公司和运营商将这个故事打包成一个金融产品投入资本市场,银行放贷保证现金流,这样开发商和业主能迅速回笼资金退出,形成了资本闭环。

在今年10月23日,“保利租赁住房REITs”获上海证券交易所审议通过,开发商自持运营的春天到了。而新派公寓等的实践已经证明,借助创新的金融工具,持有运营公寓大有可为。REITs进一步提高了公寓产品的利润率,解决了租赁住房投资回收周期过长的问题,为当前房企和其他机构的租赁业务证券化带来无限可能。


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